Kalau membeli tanah dengan harga 15 juta apa kena bphtb

1. Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari:

   1. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau

   2. perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya,

terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final.

1. Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan melaluipenjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.

Besarnya PPh dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah sebesar:[1]

1. 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;

2. 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau

3. 0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

Kami asumsikan Wajib Pajak yang Anda maksud bukanlah Wajib Pajak yang usaha pokoknya mealakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dan juga bukanlah pengalihan yang ditujukan kepada pemerintah, badan usaha milik negara, atau badan usaha milik daerah.

Jadi rumus cara menghitung PPh untuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah:

PPh = 2.5% X jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan

Nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dalam hal jual beli yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa, selain pengalihan hak kepada pemerintah dan pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang, adalah nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh.[2]

Hubungan istimewa dianggap ada apabila:[3]

1. Wajib Pajak mempunyai penyertaan modal langsung atau tidak langsung paling rendah 25% (dua puluh lima persen) pada Wajib Pajak lain; hubungan antara Wajib Pajak dengan penyertaan paling rendah 25% (dua puluh lima persen) pada dua Wajib Pajak atau lebih; atau hubungan di antara dua Wajib Pajak atau lebih yang disebut terakhir;

2. Wajib Pajak menguasai Wajib Pajak lainnya atau dua atau lebih Wajib Pajak berada di bawah penguasaan yang sama baik langsung maupun tidak langsung; atau

3. terdapat hubungan keluarga baik sedarah maupun semenda dalam garis keturunan lurus dan/atau ke samping satu derajat.

Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan, salah satunya adalah orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp 60 juta dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah.[4]

Contoh Cara perhitungan:

Bu Shinta menjual rumah dengan luas bangunan 600m2 dan luas tanah 1200m2 dengan harga Rp 1 miliar. Berapa PPh yang harus dibayarkan oleh Bu Shinta?

Besaran PPh terutang adalah:

2.5 % x 1.000.000.000 = Rp 25.000.000

Cara Menghitung Pajak Bagi Pembeli

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (“UU 28/2009”),untuk pembeli, dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”), yaitu pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.[5] Hal ini didasarkan pada  Pasal 85 ayat (1) dan ayat (2) huruf a angka 1) UU 28/2009 yang mengatur bahwa yang menjadi Objek Pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut salah satunya meliputi pemindahan hak karena jual beli.

Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen).[6] Tarif BPHTB ditetapkan dengan Peraturan Daerah.[7]

Berdasarkan Perda DKI Jakarta 18/2010, tarif BPHTB ditetapkan sebesar 5% (lima persen).[8]

Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (“NPOP”).[9] Dalam hal

, Nilai Perolehan Objek Pajak adalah harga transaksi, sementara dalam hal hibah, hibah wasiat, dan waris adalah nilai pasar.[10] Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (“NJOP”) yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi dan Bangunan.[11]

Cara Menghitung BPHTB

:[12]

Tarif BPTHB x (Nilai Perolehan Objek Pajak– Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak)

Besaran Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (“NPOPTKP”) di DKI Jakarta ditetapkan sebagai berikut:[13]

1. besaran Rp 80 juta untuk setiap Wajib Pajak; dan

2. besaran Rp 350 juta untuk Waris dan Hibah Wasiat.

Berkaitan dengan pengalihan hak yang tidak terdapat hubungan istimewa di dalamnya pada kasus Anda, dalam Penjelasan Pasal 7 Perda DKI Jakarta 18/2010, diuraikan juga contoh perhitungannya sebagai berikut:

Wajib Pajak “A” membeli tanah dan bangunan dengan:

NPOP : Rp 150.000.000,00

NPOPTKP : RP 80.000.000,00 (-)

NPOP Kena Pajak : Rp 70.000.000,00

BPHTB Terhutang : 5% x Rp 70.000.000,00 = Rp 3.500.000,00

Akan tetapi, perlu diketahui bahwa terdapat pengenaan 0% atas BPHTB terhadap perolehan hak untuk pertama kali meliputi pemindahan hak dan pemberian hak baru, sebagaimana diatur dalam Pergub DKI Jakarta 126/2017.

Pengenaan 0% atas BPHTB terhadap perolehan hak pertama kali karena pemindahan hak atau pemberian hak baru ini hanya berlaku bagi wajib pajak orang pribadi, yang merupakan Warga Negara Indonesia yang berdomisili di Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta paling sedikit selama 2 (dua) tahun berturut-turut, serta dengan Nilai Perolehan Objek Pajak sampai dengan Rp2 miliar.[14]

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

[1] Pasal 2 ayat (1) PP 34/2016

[2] Pasal 2 ayat (2) huruf d PP 34/2016

[4] Pasal 6 huruf a PP 34/2016

[5] Pasal 1 angka 41 UU 28/2009

[6] Pasal 88 ayat (1) UU 28/2009

[7] Pasal 88 ayat (2) UU 28/2009

[8] Pasal 6 Perda DKI Jakarta 18/2010

[9] Pasal 87 ayat (1) UU 28/2009 dan Pasal 5 ayat (1) Perda DKI Jakarta 18/2010

[10] Pasal 87 ayat (2) UU 28/2009 dan Pasal 5 ayat (2) Perda DKI Jakarta 18/2010

[11] Pasal 87 ayat (3) UU 28/2009 dan Pasal 5 ayat (3) Perda DKI Jakarta 18/2010

[12] Pasal 89 ayat (1) UU 28/2009 dan Pasal 7 ayat (1) Perda DKI Jakarta 18/2010

[14] Pasal 3 ayat (1) Pergub DKI Jakarta 126/2017