Was ist beim Hauskauf zu beachten

Träumen Sie auch vom eigenen Haus? Ist die finanzielle Hürde erst mal genommen, sollten Sie sich bei der Wahl der Immobilie an unsere Checkliste halten, damit der Traum nicht zum Alptraum wird.

Wollen Sie ein Haus kaufen? In den eigenen vier Wänden leben? Keine Frage, für sehr viele Menschen ein Traum. Aber bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie sich erst einmal über die Tragweite der Angelegenheit klar werden! Kauf bedeutet Verantwortung, viel Arbeit, hohe Investition, laufende Reparaturen. Noch immer nicht von dem Wunsch geheilt? Dann soll es so sein. Lesen Sie hier, worauf zu achten ist.

Zu allererst gilt es sich über die tatsächlichen Bedürfnisse klar zu werden. Schließlich muss das Haus ja kein zweites Schönbrunn werden. Zu überlegen sind folgende Faktoren:

Lage: Wo wollen Sie künftig leben? Der Standort entscheidet wesentlich über einen Kaufpreis.

Infrastruktur: Sind öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe? Gibt es eine nahe Auffahrt zu einer Autobahn? Können Ihre Kinder zu Fuß Kindergarten oder Schule erreichen? Ist für die medizinische Versorgung durch Ärzte oder gar Krankenhaus gesorgt? Banken und Supermärkte sind für den Alltag notwendig. Sie sollten ein Haus kaufen, das im Umkreis Kino, Freibad und andere Freizeitangebote bietet.

Größe: Wie viele Personen sollen im neuen Eigenheim leben? Reicht ein einstöckiges Haus? Braucht es einen Keller? Ist ein Garten gewünscht und wie groß soll der sein?

Raumaufteilung: Wie viele Räume sind im Haus vorhanden? Sie wollen sicher nur eine Haus kaufen, das ausreichend Platz bietet. Denken Sie auch an eventuellen künftigen Nachwuchs! Sind die wesentlichen Räume wie Wohnzimmer und Küche ausreichend groß und angenehm hell? Kurz: "Haus kaufen" bedeutet seine Ansprüche jetzt und in Zukunft zu kennen.

Besichtigen Sie das Objekt mehrmals zu unterschiedlichen Tageszeiten und unterschiedlichen Tagen, um ein Gefühl für die regionale Akustik, Infrastruktur etc. zu bekommen. Läuten Sie bei den Nachbarn und kommen Sie ins Gespräch. Da erfahren Sie oft unglaubliche Sachen über das Objekt.

Nicht immer ist das Haus der Träume sein Geld wert. Bitte nicht das erstbeste Haus kaufen! Hinter so mancher Fassade verbergen sich auch Bauschäden, Schimmel und Co. Achten Sie auf alle Details, bevor Sie ein Haus kaufen und verlangen Sie den gesetzlich vorgeschriebenen Energieausweis, der Rückschlüsse auf die kommenden Energieausgaben zulässt. Deshalb sollte im Idealfall ein Profi bei der Begutachtung herangezogen werden. Oft liegt eine Haussanierung auch nahe, von den Kosten sollten Sie sich aber nicht überraschen lassen.

Ganz wichtig sind die Formalitäten für Bau, Hauskauf und bevorstehende Sanierung. Dieser Bereich verlangt deshalb Ihre ganz besondere Aufmerksamkeit! Klären Sie alle rechtlichen Fragen, bevor Sie ein Haus kaufen!

Bewilligungen und Auflagen: Sind Baubewilligung und Benützungsbewilligung für das Haus vorhanden? Müssen Bauauflagen, Denkmalschutz oder anderes berücksichtigt werden? Erlaubt die Bauordnung und Flächenwidmung Um- und Zubauten am Haus? Wenn Sie ein Haus kaufen, bei dem besondere Auflagen erfüllt werden müssen, könnte das später teuer werden.

Rechtliche Ausgangslage: Besorgen sie einen Grundbuchauszug online bzw. vom Bezirksgericht oder von Rechtsanwälten. Stellen Sie damit fest: den aktuellen Hauseigentümer, Dienstbarkeiten wie Wegerecht, vorhandene Belastungen und pfandrechtliche Sicherstellungen, etc.

Bevor Sie ein Haus kaufen: Zustand des Hauses prüfen, Schäden und bevorstehende Reparaturen kalkulieren, Kostenschätzung, Finanzierungsbedarf prüfen, Kaufprovision und Gebühren wie Grunderwerbssteuer nicht vergessen, Vergleich des Kaufpreises mit ähnlichen Häusern, etc.

Kaufvertrag: Bevor Sie einen Vorvertrag oder Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie in jedem Fall einen Notar oder Anwalt zu Rate ziehen! Alle Punkte durchgehen und besprechen. Meist versichern Sie die Übernahme und Prüfung der Funktionstüchtigkeit aller Anlagen. Eine Inventarliste des übernommenen Mobiliars sollte dem Vertrag angeschlossen werden, bevor Sie ganz offiziell das Haus kaufen.

Die Wenigsten haben das Geld auf der hohen Kante. Kalkulieren Sie nicht zu knapp den Finanzbedarf. Es wird leider immer mehr, als man glaubt. Wenn Sie alle genannten Punkte genau beachten, bevor Sie ein Haus kaufen, dürften Sie auch keine bösen Überraschungen erwarten.

AutorIn: Redaktion
Datum: 19.07.2017
Kompetenz: Recht

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Wer ein Haus kauft, muss dabei diverse Dinge beachten. Wir haben für Sie eine Checkliste zusammengestellt, damit bei diesem Grossprojekt nichts vergessen geht.

1. Bedürfnisse festlegen

Bevor Sie weitere Abklärungen treffen, müssen Sie sich zuerst mit zwei wichtigen Grundfragen beschäftigen: Ist der Kauf eines Eigenheims in Ihrer Lebenssituation überhaupt der richtige Entscheid? Und welche Anforderungen sollte Ihr Traumhaus erfüllen?

Der Hauskauf ist mit hohen Kosten und beträchtlichem Aufwand verbunden, wie Sie in diesem Artikel erfahren werden. Anders als bei einem Mietvertrag sind Sie als Wohneigentümer zwar geschützt vor überraschenden Kündigungen, dafür werden Sie aber deutlich mehr Aufwand mit Reparaturen und Unterhaltsarbeiten haben. Ausserdem müssen Sie sich überlegen, was Ihnen bei einem Haus wirklich wichtig ist. Wie gross sollte es sein? Wollen Sie einen Garten, eine Schule in Gehdistanz oder lieber gute ÖV-Verbindungen? Und auch der Steuerfuss Ihrer zukünftigen Wohngemeinde und der Zustand der Immobilie können eine Rolle spielen. Ziehen Sie alle Faktoren in Betracht und erstellen Sie eine Prioritätenliste.

2. Finanzierung abklären

Als erstes sollten Sie abklären, ob Sie sich ein eigenes Haus überhaupt leisten können. Für den Erwerbspreis müssen Sie zum Glück nicht alleine aufkommen. Typischerweise nimmt man in der Schweiz eine Hypothek auf, um sich eine Immobilie mit Hilfe von Fremdkapital kaufen zu können.

Im Normalfall müssen Sie mindestens 20 Prozent Ihres neuen Hauses selber finanzieren. Dafür kommt zum Beispiel Ihr Erspartes oder Ihr Pensionskassen-Guthaben in Frage. Mit dem Geld aus Ihrer beruflichen Vorsorge dürfen Sie jedoch höchstens die Hälfte einer Immobilie zahlen.

Maximal 67 Prozent eines Hauses können Sie mit der 1. Hypothek finanzieren und weitere 13 Prozent mit der 2. Hypothek. Dabei leiht Ihnen die Bank Geld und nimmt dafür Ihr neues Haus als Sicherheit. Sie zahlen jedes Jahr einen gewissen Betrag als Zinsen für diese Kreditschuld. Vergessen Sie aber nicht, dass Sie die 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren komplett zurückzahlen müssen.

Ob Ihnen die Bank eine Hypothek gewährt, hängt von der Tragbarkeitsrechnung ab. Dabei wird überprüft, ob Sie finanziell genügend gut aufgestellt sind für eine so grosse Investition. Es gibt bedeutende Unterschiede zwischen den einzelnen Anbietern – nicht nur beim Zins, sondern auch bei den Hypothekarmodellen.

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Beachten Sie ausserdem, dass beim Hauskauf diverse einmalige Kosten (Link zum Artikel über einmalige Kosten beim Hauskauf) für Gebühren und Steuern anfallen. Auch diese sollten im Budget eingerechnet werden. Und damit nicht genug: Als Wohneigentümer zahlen Sie zwar keine Miete, dafür fallen andere regelmässige Ausgaben (Link zum Artikel über laufende Kosten von Wohneigentümern) an. Dazu zählen Neben- und Unterhaltskosten sowie Rückstellungen für grössere Rennovationen.

3. Immobiliensuche

Wenn Sie Ihre Bedürfnisse und die Finanzierung geklärt haben, können Sie mit der Suche nach dem richtigen Haus beginnen. Mit unserer ImmoScout24 App können Sie auch jederzeit von unterwegs nach geeigneten Wohnobjekten suchen.

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4. Hausbesichtigung

Wenn Sie sich für ein Haus interessieren, können Sie für eine Besichtigung vorbeigehen. Das ist wichtig, denn ein Haus wirkt in der Realität immer anders als auf Fotos. Prüfen Sie bei der Besichtigung unbedingt, in welchem Zustand sich das Haus befindet, ob es genügend Platz bietet und Ihnen die Umgebung gefällt. Fragen Sie die atuellen Besitzer auch nach dem Verkaufsgrund. Sie dürfen dabei sehr kritisch sein und gegebenenfalls die Pläne und den Grundbuchauszug verlangen. Ein kurzes Treffen mit den Nachbarn kann sich ebenfalls lohnen, damit Sie merken, ob die Chemie zwischen Ihnen stimmt. Idealerweise besichtigen Sie das Haus gleich mehrere Male, um das Objekt bei verschiedenen Lichtverhältnissen zu sehen.

5. Kaufpreis prüfen lassen

Vor einer so grossen Investition sollten Sie unbedingt überprüfen, ob der Kaufpreis überhaupt gerechtfertigt ist. Dafür können Sie den Marktwert von Profis abschätzen lassen. Entscheidend sind neben dem Zustand der Immobilie auch die Wohnlage und die aktuelle Marktsituation. Am einfachsten lässt sich der Kaufpreis überprüfen, wenn Sie bei ImmoScout24 eine kostenlose Online-Immobilienbewertungdurchführen lassen. Bei Bedarf können Sie dort auch direkt einen Experten kontaktieren, der das Verkaufsobjekt persönlich begutachtet.

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6. Kaufvertrag überarbeiten und notariell beglaubigen

Jetzt sind Sie schon fast am Ziel: Es geht nicht mehr lange, bis Sie die Umzugskisten packen und in Ihr neues Zuhause ziehen können! Vorher muss aber der vom Notar aufgesetzte Vertragsentwurf nochmals genau geprüft werden. Sind sowohl Käufer wie Verkäufer mit den Details einverstanden? Und hat man auch sicher nichts vergessen? Sie sollten besonders darauf achten, dass der Zustand der Liegenschaft ausführlich dargelegt wird und auch die Kostenübernahme klar geregelt ist. Je mehr Details im Vertrag erwähnt sind, desto weniger Unklarheiten wird es im Nachhinein geben. Sobald sich alle Parteien einig sind, kann der Vertrag beim Notar unterschrieben werden.

7. Gebühren und Steuern berücksichtigen

Beim Hauskauf fallen diverse einmalige Kosten an. Dazu zählen zum Beispiel die Handänderungssteuer und die Grundbuchgebühr, aber auch die Notariatskosten. Je nachdem werden auch Zahlungen an den Makler fällig. Diese Ausgaben sollten Sie schon bei der Budgetplanung und beim Kaufvertrag berücksichtigen, aber sie werden erst beim Vertragsabschluss fällig. Wir erklären Ihnen hier, was es mit diesen Ausgaben genau auf sich hat und wie sie normalerweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden.

8. Grundbucheintrag

Im Grundbuch sind einerseits die genauen Grundstücksgrenzen, Gebäude und Strassen vermerkt. Andererseits findet man dort auch alle Angaben zum Grundpfandrecht und der Dienstbarkeit. Sobald der Handwechsel ins Grundbuch eingetragen ist, wird Ihr Hauskauf offiziell. Sie sind jetzt Wohneigentümer! In den meisten Fällen wird Ihre Bank nun automatisch die Zahlung an den Verkäufer auslösen. Damit ist der Hauskauf abgeschlossen und Sie können mit der Umzugsplanung beginnen.