1. Latar Belakang
Dalam Peraturan Menteri Keuangan nomor 111/PMK.06/2017 tentang Penilaian Barang Milik Negara disebutkan bahwa Penilaian Barang Milik Negara dilakukan untuk penyusunan neraca Pemerintah Pusat (LKPP), Pemanfaatan, Pemindahtanganan, dan pelaksanaan kegiatan lain sesuai dengan ketentuan Peraturan Perundang-undangan, antara lain untuk Surat Berharga Syariah Negara. Dalam melakukan penilaian objek berupa tanah, Penilai harus melakukan analisis untuk menentukan faktor apa saja yang mempengaruhi nilai dalam penilaian tanah.Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 7/KN/2017 tentang Pedoman Pelaksanaan Penilaian Barang Milik Negara, mengamanatkan bahwa dalam melakukan analisis data objek penilaian berupa tanah, penilai harus memperhatikan faktor-faktor yang meliputi:
b. Jenis;
d. Bentuk;
f. Kontur;
h. Fasilitas Umum;
j. Perizinan;
i. Faktor lain yang terkait
2. Pendahuluan
Tanah mempunyai kekuatan ekonomis dimana nilai atau harga tanah sangat tergantung pada penawaran dan permintaan. Dalam jangka pendek penawaran sangat inelastis, ini berarti harga tanah pada wilayah tertentu akan tergantung pada faktor permintaan, seperti kepadatan penduduk dan tingkat pertumbuhannya, tingkat kesempatan kerja dan tingkat pendapatan masyarakat serta kapasitas sistem transportasi dan tingkat suku bunga (Eckert 1990: 151-180).
1. Nilai tanah adalah nilai pasar (market value) yaitu harga jual beli tanah yang terjadi pada suatu waktu tertentu.
2. Nilai tanah adalah nilai assessment (assessed value) yaitu nilai yang diestimasi oleh seorang penilai. Market value merupakan data dasar bagi assessed value.
Joseph K. Eckert (1990) mengemukakan empat prinsip penilaian tanah, yakni penawaran dan permintaan (supply and demand), penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and the best use), keuntungan produktivitas (surplus productivity), serta prinsip perubahan dan antisipasi (change and anticipation). Kekuatan penawaran dan permintaan (supply and demand) saling berinteraksi mempengaruhi nilai tanah yang direfleksikan oleh harga penjualan. Dalam jangka pendek, penawaran menjadi sangat kaku (inelastic). Sementara itu kebutuhan akan tanah sebagai tempat tinggal atau tempat usaha maupun sebagai barang investasi semakin lama semakin mendekati gejala konsumtif (durable consumption goods).
Nilai tanah secara definisi diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain. Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas rendah seperti tanah di kawasan terpencil atau hutan relatif lebih rendah nilainya karena keterbatasan dalam penggunaannya. Sedangkan nilai pasar tanah didefinisikan sebagai harga (yang diukur dalam satuan uang) yang dikehendaki oleh penjual dan pembeli (Shenkel 1988: 31).
3. Penilaian Tanah
Penelitian properti khususnya tanah merupakan suatu proses penentuan nilai, baik nilai pasar, nilai investasi, nilai asuransi atau jenis nilai lainnya, dari suatu properti pada suatu tanggal penilaian tertentu. Penentuan nilai suatu properti menurut American Institute of Real Estate Appraiser (Wolcott, 1987: 22-63) dan Eckert et.al (1991: 151-180) dapat dilakukan melalui tiga pendekatan, yaitu pendekatan perbandingan data pasar (market data comparison approach), pendekatan biaya (cost approach) dan pendekatan pendapatan (income approach).
Di dalam jurnal American Institute of Real Estate Appraisers (Wolcott, 1987: 22- 63), mengemukakan empat faktor yang dapat mempengaruhi nilai harta tanah dan bangunan antara lain:
1. Faktor ekonomi, ditunjukkan dengan hubungan permintaan dan penawaran dengan kemampuan ekonomi suatu masyarakat untuk memenuhi kebutuhan dan keinginannya. Variabel permintaan meliputi jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan dan daya beli, tingkat suku bunga dan biaya transaksi. Variabel penawaran meliputi jumlah tanah yang tersedia, biaya perizinan, pajak dan biaya overhead lainnya.
2. Faktor sosial, ditunjukkan dengan karakteristik penduduk yang meliputi jumlah penduduk, jumlah keluarga, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan lain-lain. Faktor ini membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah.
3. Faktor pemerintah, seperti halnya berkaitan dengan ketentuan perundang-undangan dan kebijakan pemerintah bidang pengembangan atau penggunaan tanah (zoning). Penyediaan fasilitas dan pelayanan oleh pemerintah mempengaruhi pola penggunaan tanah, misalnya fasilitas keamanan, kesehatan, pendidikan, jaringan transportasi, peraturan perpajakan dan lain-lain.
4. Faktor fisik, antara lain kondisi lingkungan, tata letak atau lokasi dan ketersediaan fasilitas sosial.
4. Kesimpulan
Letak/Lokasi, Jenis, Luas, Bentuk, Ukuran, Kontur, Elevasi, Fasilitas Umum, Dokumen kepemilikan) tapi juga dapat dipengaruhi oleh faktor nonfisik yaitu faktor ekonomi, faktor sosial, dan faktor pemerintah.
Penulis:
2. Syamsul Ratu Loly (Pelaksana Seksi Penilaian)
Daftar Pustaka
Eckert, J.K, 1990, Property Appraisal and Assessment Administration, IAAO, Chicago Illinois. p. 151-180.
Shengkel William M, 1988, Modern Real Estate Appraisal, Mc Graw Hill, p. 31.
Dalam aktivitas ekonomi di masyarakat, terdapat permintaan maupun penawaran dari setiap produk yang diperjual belikan. Permintaan terjadi karena keinginan konsumen atas berbagai barang yang diperlukan atau diinginkan. Bukan hanya ingin saja, tetapi diiringi dengan kemampuan untuk membeli barang tersebut atau disebut purchasing power. Hal ini telah dijabarkan lebih luas dalam teori permintaan yang dibahas dalam ilmu ekonomi mikro.
Teori permintaan adalah salah satu teori yang digunakan untuk menjelaskan hubungan antara pembeli dengan penjual. Ia menjelaskan sifat dari permintaan pembeli pada suatu komoditas barang maupun jasa. Teori ini juga dapat diartikan suatu komoditas yang dihasilkan oleh produsen karena dibutuhkan oleh konsumen yang mau dan bersedia untuk membelinya. Jika harga sesuai dengan kemampuan konsumen maka mereka akan membeli komoditas tersebut.
Walaupun harga menjadi faktor penentu paling besar dari permintaan, ternyata permintaan juga dapat dipengaruhi akibat faktor lain diluar harga. Oleh Gramedia Blog dijabarkan faktor penting diluar harga yang dapat mempengaruhi permintaan, diantaranya:
Harga barang lain yang terdiri dari barang pengganti, barang pelengkap, serta barang netral Pendapatan para pembeli yang terdiri dari barang inferior, barang esensial, barang normal, serta barang mewah. Berbagai faktor pengaruh lainnya yang terdiri dari distribusi pendapatan, cita rasa mayarakat, jumlah penduduk, serta harapan tentang masa depan.Setelah mengetahui tentang makna permintaan dan teori permintaan, maka apa saja faktor yang mempengaruhi permintaan? Terdapat berbagai pendapat yang menjelaskan faktor permintaan, dan kami telah merangkum 5 faktor permintaan yang bisa kalian pelajari. Mari simak penjelasannya berikut!
1. Pendapatan Konsumen: Faktor permintaan ini seringkali cepat mengalami perubahan yang menimbulkan perubahan atas permintaan dari berbagai jenis barang. Oleh Sukarno (1994) dijelaskan dua golongan barang yang terpengaruhi terdiri dari barang normal dan barang inferior. Apabila permintaan barang normal semakin meningkat seiring meningkatnya pendapatan masyarakat, maka permintaan barang inferior semakin rendah seiring pendapatan meningkat.
2. Jumlah Penduduk: Jumlah penduduk secara umum akan diikuti oleh kesempatan kerja yang tersedia. Jadi semakin banyak orang yang bekerja dan menerima pendapatan, maka hal tersebut akan menambah daya beli masyarakat. Dengan semakin besar daya beli masyarakat, maka jumlah permintaan akan bertambah.
3. Harga Barang yang Lain: Maksud dari faktor ini adalah berkaitan dengan produk atau merek lain dengan menawarkan beragam tingkat harga. Faktor ini memiliki tiga tipe golongan barang yaitu barang substitusi, barang komplementer dan barang netral. Dari ketiga tipe barang tersebut, hanya barang netral yang berdiri sendiri tanpa dipengaruhi oleh permintaan barang lain. Sedangkan barang substitusi (pengganti) dan barang komplementer (pelengkap) dapat mempengaruhi permintaan barang yang fungsinya sama atau pasangan barang dari barang pelengkap.
4. Selera Konsumen: Dalam faktor permintaan ini, semakin tinggi selera konsumen mengenai sebuah barang, semakin tinggi pula permintaan dari barang tersebut. Untuk mengetahui selera konsumen dapat melihat indeks preferensi konsumen. Indeks ini dapat berubah atau diperbaharui setiap saat berdasarkan survei tingkah laku konsumen terhadap sebuah barang yang bersangkutan.
5. Prediksi Masa Depan: Faktor yang terakhir ini juga mempengaruhi permintaan. Contoh dari ramalan masa depan ini seperti tentang kenaikan harga sebuah barang di masa mendatang. Karena itu, konsumen mulai membeli barang tersebut lebih banyak di masa sekarang.
Permintaan secara sederhana muncul karena adanya keinginan untuk membeli dan kemampuan untuk membeli. Dengan memahami bagaimana permintaan bekerja dalam mekanisme pasar, maka kalian telah selangkah lebih maju memahami ilmu ekonomi mikro. Kalian dapat ikut mendalami lebih dalam ilmu dasar tentang ekonomi bersama Ma’soem University di jurusan Manajemen Bisnis Syariah S1.
Menjadi mahasiswa Manajemen Bisnis Syariah S1 di Ma’soem University membuka kesempatan bagi kalian mempelajari bagaimana membangun bisnis mulai dari teori hingga praktek serta dibarengi dengan ilmu Syariah yang membuat bisnis menjadi lebih berkah. Tidak hanya itu, biaya kuliah yang cukup ekonomis akan sangat cocok bagi kalian yang tidak ingin pusing dengan biaya kuliah.